本报记者李贝贝上海报道
今年上半年，上海豪宅市场呈“供需两旺”状态。
第一太平戴维斯日前公布的数据显示，上半年，一手高端项目成为带动上海市场需求的关键因素，单价10万元以上的高端项目供应明显放量，核心区域优质豪宅井喷。
另据仲量联行公布的监测数据，二季度，上海共有九个高端项目开盘入市，共计新增2019套房源，环比增长66.3%，同比增长45.4%。在多个豪宅项目集中入市推动下，上海积压的高端改善型购房需求得以集中释放。二季度上海高端住宅录得成交1786套，环比上升71.6%。
业内人士认为，预计未来一段时间楼市政策将维持宽松，更多支持性政策有望加速落地。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向《华夏时报》记者表示，近期出台的新政将有助于修复市场信心，一手及二手住宅成交量有望于2024年下半年稳步回升。同时，高端一手均价将进一步上升；随着高端二手住宅成交量逐步回升，二手价格跌幅有望继续收窄。
“10万+”项目频频“日光”
今年以来，上海楼市优化政策频出，尤其是上海于5月27日进一步优化调整楼市政策，包括降低对非本市户籍居民的购房限制、下调居民购置首套住房及二套住房的最低商贷利率和首付比例等，一步步释放出新兴购买力，盘活置换链条，优化存量结构。
日前，第一太平戴维斯披露的数据显示，今年上半年，上海楼市整体持续承压，供求双降，但豪宅走出独立行情。整个上半年，上海共推出91万平米10万+项目，环比增长21%，同比增57%；共成交78万平米，环比增长12%，同比降12%；成交均价为14.68万元/平米，同比增23%。
第一太平戴维斯住宅销售部助理董事贺享维指出，今年高端优质项目的不断面市，将上海豪宅市场“供不应求”的态势，扭转为“供求平衡”。这其中，黄浦区、浦东新区、徐汇区、静安区成为上半年豪宅供应的核心区域，供求量攀升至近三年以来的高位。
另据克而瑞上海机构统计，2024年上半年上海23个豪宅楼盘总网签套数为3972套，接近4000套。其中，总价3000万以上高端楼盘成交了1544套，同比增加221%，成交规模是近10年来最高。
同时，上半年，上海累计供应23个单价均价超10万元/平方米的高端盘，其中20盘开盘首日去化率超7成。例如，3月28日，中海·顺昌玖里项目开盘，就以196.53亿元的惊人销售额，创下了全国商品房单次开盘的最高纪录；之后的4月18日，新鸿基滨江凯旋门开盘，配资门户网212套房源在当天一扫而空，揽金70.27亿元，再次刷新了市场的纪录。
单从二季度来看，7月10日，仲量联行向《华夏时报》记者提供的数据显示，受整体新增供应有限的影响，二季度上海一手商品住宅成交量录得189万平米，同比下降30.2%。但同时高端住宅市场迎来供求放量，在多个高端住宅项目集中入市的推动下，积压的改善型购房需求集中释放。二季度高端住宅录得1786套成交，环比上升71.6%。
该行统计，4-6月，上海一手商品住宅新增供应面积227万米，同比下降18.3%。但高端住宅市场共录得九个项目开盘入市，共计2019套房源，环比增长66.3%，同比增长45.4%；新入市的项目平均售价在13.3万元/平米至17.8万元/平米区间内。
同期，高端一手住宅均价环比进一步上升1.2%至14.30万元/平米。在近期出台的楼市调控政策支持下，高端二手住宅市场成交活跃度小幅回升，卖方议价空间有所收窄。尽管如此，当前上海高端二手住宅均价仍处下行通道，本季度上海高端二手均价环比下跌2.7%至14.90万元/平米。
下半年豪宅仍是“主旋律”
克而瑞地产研究中心认为，不少位于上海市中心的多个豪宅项目，之所能屡屡开盘即售罄，与豪宅项目之前供应较少、项目蓄客时间长、改善置换自住需求入市等因素有关。此外，部分项目与周边二手市场有一定价差，也令买家打新热情较高。
进入2024年下半场，“豪宅”依然是上海楼市的主旋律。就在7月9日，上海再官宣4个新房项目，包括保利世博天悦和龙盛湾上两个高端项目，均价分别为16.8万元/平米、13.38万元/平米；
同日，7月9日，上海迎来土地调整限价后首场土拍。经过60轮出价，杨浦区平凉社区02H1-01地块被保利发展旗下上海保利建锦城市发展有限公司以22.0272亿元竞得，溢价率为21.18%，成交楼面价为8.86万元/平米，创下近三年杨浦区招拍挂楼面价的新高。据悉，这宗地块位于上海内环内，房地联动价在12万元/平米以上，市场预期这一项目最终会获得较好的销售结果。
“本次高溢价率成交的地块，将提高市场对于该板块及周边未来房价上涨预期。此外，高溢价率成交地块未来批准售价或将高于实行房地联动价的项目，也将对拿地开发商的销售及产品打造能力形成挑战。”中指院上海高级分析师陈炬兰指出。
对于上海楼市下半年的走势，业内普遍保持了谨慎而乐观的看法。
第一太平戴维斯方面指出，在一系列楼市扶持政策加持下，上海住宅市场有一定程度的回暖迹象，成交量和价格环比出现明显反弹增长。但无论土地市场、一手还是二手市场，均呈现明显的分化迹象，短期市场热度仍聚焦核心板块及高端市场。
“预计未来一年内楼市政策将维持宽松，更多支持性政策有望加速落地。”盛秀秀向《华夏时报》记者指出，近期出台的新政将有助于修复市场信心，一手及二手住宅成交量有望于2024年下半年稳步回升。同时，高端一手均价将进一步上升；随着高端二手住宅成交量逐步回升，二手价格跌幅有望继续收窄。
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